Пропускане към основното съдържание
 

Провеждане на Общо събрание. Протокол

 


Поредица „Етажна собственост (Condominium)“

 

Ежедневно попадам на опорочени протоколи от проведени общи събрания на етажна собственост. Срещам неразбиране от страна на членовете на дадена етажна собственост – от нейните управителни органи, които произвеждат нестабилни протоколи на своите събрания.

Този вид съсобственост върху общите части на сградите е масов и се свързва с правилното управление на общото имущество (оказващо въздействие върху индивидуалното), което съставлява огромен дял от сградния фонд. От значение е за отношенията и актовете на етажната собственост – да са годни и стабилни.

Още от римски времена е записано, че законите са за всички граждани, т.е. трябва да се познават от всички, не само от юристите.

Законът за управление на етажната собственост  (ЗУЕС), в сила от 01.05.2009 г., е един от кратките закони на Република България и следва да бъде познаван поне от управителните органи на етажната собственост. Този закон се състои от около 60 члена и Допълнителна разпоредба – една трета от които засягат Сдружението на собствениците, което все още не се среща често у нас.

В настоящия блог пост / статия ще разгледаме най-масовия пример на градска етажна собственост – сграда, която не е част от затворен комплекс. Може да се състои от един или няколко входа, които входове имат едно общо събрание или всеки вход може да има свой върховен орган – Общо събрание – чл. 8, ал. 2 ЗУЕС: „Когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен вход. Това управление обхваща и общите части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на съответния вход.“

Съвет: Когато се запознавате с нормативен акт, обърнете внимание и на §Допълнителните разпоредби§ – преди края на нормативния акт. В този случай, тя е една, но много важна.

 

След свикване на Общо събрание (ОС) на етажната собственост (ЕтС) по предвидения в  ЗУЕС надлежен ред [!] (чл. 12 – 14) [!], в уговорения ден и час, се извършват подготвителни действия и провеждане на ОС.

Съвет: Преди провеждане на ОС е желателно да разполагате с размера на общите части за всеки самостоятелен обект в сградата. Тези данни трябва да са вписани и в книгата на собствениците (книгата на етажната собственост) – в книгата се вписват идеалните части на обектите от общите части на сградата (в проценти) – (чл. 7, ал. 2, т.2 ЗУЕС).

Ако по някаква случайност и изключение, вашата етажна собственост все още не разполага с тази задължителна книга и данни, помолете членовете на ЕтС да представят копия от своите актове за собственост, от които са видни тези данни. Именно сега е моментът, да се поправите и да започнете изграждането (попълването) на тази книга (книгата може да има всякаква форма, вид и носител – важно е да съдържа посочената в закона информация (чл. 7) и да е достъпна, налична, вярна и актуална. Подлежи на проверка от органите на местната администрация и МВР).

Съвети: За провеждане на ОС ви е необходима известна техническа подготовка:

1.       Табличен списък с редове, съдържащ: Заглавие „Списък на присъствалите собственици / представители на Общо събрание на етажна собственост с адрес: гр., ул., бл. №, (вход), проведено на дд/мм/гггг, в **:** часа“ или друго подобно описателно заглавие с няколко колони: „индивидуален обект – вид и №“, „имена/наименование на собственика и /или пълномощника“, „по възможност размерът на общите части на индивидуалния обект“, „графа колона ПОДПИС“ (чл. 16 (5) ЗУЕС). Този списък ще е доказателство за проведеното събрание и присъствието на него;

2.       Закон за управление на етажната собственост; листове за писане и средства за писане; Екземпляр от поканата за събранието (с дневния ред) и протоколът за нейното поставяне (по чл. 13 ЗУЕС); други счетоводни книги, регистри, фактури и пр.; списък с идеалните части в етажната собственост;

3.       В помощ би бил и преносим компютър, но да е надежден;

4.       В голяма помощ ще бъде диктофон (трябва предварително уведомяване и съгласие от Събранието, за да бъде използван. Същото съгласие и употреба се документират в протокола).

       I.                     В уговорения час и място се извършва регистрация.

В списъка с подписите (присъствения лист) всеки собственик, пълномощник или ползвател (по един за индивидуален обект), се вписва и подписва при своето пристигане, в обявения час.

II.                   След набиране на членствена маса, се обявява начало на Общото събрание от сега действащите управителни органи. Финализира се регистрацията в присъствения лист. Събират се оригиналните пълномощни и се отбеляза представителството – стриктно, съгласно чл. 14 ЗУЕС.  

NB: Подписите трябва да бъдат поставени в присъствието на настоящия председател на Управителния съвет (УС), а ако предстои да бъде сменен – на бъдещия председател. Това е от значение, тъй като при финализиране на процедурата, Председателят на УС ще удостовери с подписа си истинността на положените подписи от присъствения лист – при нотариално удостоверяване.

Мое професионално мнение, е, че Председателят на УС трябва да притежава собственост в етажната собственост (или да е ползвател – /да притежава нотариален акт за вещно право на ползване/ – не наемател {последното често се бърка по време на събрание}) – тоест, смятам, че професионалният управител (външно лице) може да бъде протоколчик на събранието или председателстващ събранието, но не и да подпише протокола в качеството си на председател на ЕтС – пред нотариуса.

 NB: Тъй като се спомена – Управителният съвет, начело с Председателя на УС, назначават (сключват договор) с професионалния управител (външно лице /опция/), за което трябва да има предварително принципно съгласие от ОС. Изборът на професионален управител може да бъде предоставен на УС, изрично.

NB: Гласуването се извършва с броя притежавани идеални части от общите части, за индивидуалния обект или обекти, собственост на лицето. Не се извършва броене по брой лица (собственици на индивидуални обекти) – решаващи са броят и мащабът на обектите, притежавани от даден собственик – в идеални части от общите части на сградата:

Чл. 17, ал. 1 [(1) до (7)] ЗУЕС: „В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

III.                 Започва протоколирането (протокол чернова) на хартия или директно на преносим компютър. Посочва се „Протокол“, от Общо събрание на коя етажна собственост, на коя дата, в колко часа, на кое място, как и на кое основание е свикано събранието (например: Чл. 10, 12, 13, евентуално чл. 13, ал. 8, чл. 16 ЗУЕС и др.) – да съвпадат с обявените в поканата основания.

Записва се, че в уговорения час присъстват XY броя % идеални части от всички идеални части, което представлява XZ % ид. части.  Това е от значение, за следното:

Директно прилагам законовата разпоредба: „Чл. 15. (1) Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7.

(2) Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

(3) Когато в случаите по ал. 2 липсва изискуемият кворум, събранието се провежда на следващия ден, а ако той е почивен или официален празник, в следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата по чл. 13, ал. 1 за свикване на общото събрание. Ако липсва необходимият кворум по ал. 1, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.“

IV.          Събранието може да се проведе ако присъстват 67 или повече на сто идеални части от общите части на етажната собственост, което обстоятелство се протоколира, с посочване на техния размер. Ако размерът на частите е по-малък, се прилагат горните разпоредби на чл. 15 (2) и (3) ЗУЕС. Всички тези обстоятелства се протоколират.

Трябва да имате предвид, че за някои решения, се изисква по-голям процент идеални части! Може да ги съобразите от Чл. 17.  

NB: Начинът, по който се гласува, е следният – със: „за“, „против“ или „въздържал се“. Това се посочва след всяка точка или процедурно решение. Идеалният вариант е, освен общия сбор, да се запише и кои именно обекти са гласували със: „за“, „против“ или „въздържал се“. Може да се протоколира и същността на изявленията и направените предложения. Приетите решения по дневния ред задължително се протоколират със съответния размер % идеални части: „за“, „против“ или „въздържал се“.

V.                  В случай, че е осигурен нужният кворум, събранието продължава, което обстоятелство също се посочва. (Отлагането и обстоятелствата около него, също се протоколират).

VI.                Избират се протоколчик на събранието, преброител на събранието и председател (водещ) на събранието, също с отбелязване на % ид. части „за“, „против“ или „въздържал се“.

VII.               За по-голяма прилежност и удобство, може да се изброят точките от дневния ред, при който ще протече събранието. Този дневен ред не може да се различава от дневния ред, посочен в поканата по Чл. 13.

VIII.             Решенията от дневния ред се подлагат на обсъждане, гласуване и приемане / неприемане – като отново посочвам, че след всяко решение (точка от дневния ред), се посочват % ид.ч. – „за“, „против“ или „въздържал се“ и съответно – извод, дали решението (точката) се приема или не се приема.

IX.                 След гласуване на всички точки от дневния ред, може да се пристъпи към гласуване на точка „Разни“. Точка „Разни“ задължително се посочва в дневния ред като последна. В нея не могат да се гласуват съществени въпроси – като управление, разходи, приходи, финансови размери и всякакви други важни въпроси, особено такива, които засягат нечии права и интереси. (Също вземете под внимание разпоредбата на чл. 16 (3), при условието на § 1, т. 16 от ДР ЗУЕС).

X.                   Накрая, се посочва, че дневният ред е изчерпан, съответно – в колко часа приключва събранието.

XI.                 Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието. Изготвеният протокол задължително се подписва от протоколчика на събранието, от председателстващия събранието и незадължително – от преброителя на събранието.

Комплектуване на протокола

Към надлежно изготвения и подписан протокол, се прикача списъкът с присъствалите собственици и техни подписи.

Всички останали документи се пазят при документацията на етажната собственост – пълномощни и други.

          Изпълнителна сила на протокола

Протоколът от проведеното общо събрание на етажната собственост не се удостоверява задължително нотариално, за да произведе действие. Този документ попада в списъка от актове (например: спесимени за ЕТ и фондация, декларация за отказ от наследство и др.), за които законодателството не изисква нотариална заверка, но житейската практика и юридическа целесъобразност, налагат подобно публично засвидетелстване,   а тези, които са се сдобили с нотариална заверка, се ползват от нейните ползи, дори когато времето е заличило спомените от събитията.

Протоколът е документ, който се представя, – материален е, т.е., традиционен – не присъства в електронни системи.

NB: Протоколите от събрания на етажната собственост имат чудната способност да изчезват, особено ако съдържат решения за размера на финансовите вноски.

     За нотариалното удостоверяване на протокола от общото събрание на етажната собственост, е необходимо, пред нотариуса да се яви председателят на етажната собственост, – присъствал на събранието. Председателят представя на нотариуса: своята лична карта, протокола от събранието, присъствения лист с подписите към него; също – протоколно решение с приложените към него подписи, че е избран за председател на съответната етажна собственост (ако не е бил избран за председател в настоящия протокол). Вместо последния документ, могат да се представят и удостоверение от съответната местна администрация или служебно отбелязване в книгата на собствениците, за това кой е председател на етажната собственост (извършена от администрацията).

Нотариалната заверка на протокола е желателна при решения за опериране с банкови сметки на етажната собственост, кандидатстване по различни финансови програми и други важни решения.

Председателят на етажната собственост попълва декларация пред нотариуса, че подписите на присъствалите на събранието, са автентични и са положени в негово присъствие. Нотариалното удостоверяване се извършва върху тази декларация, – същата трайно се прикрепя с печати и подписи към протокола с подписите.

Съветвам, да се изготви и удостовери и заверен препис, на така оформения комплект, особено при приети важни решения.

Популярни публикации

Кои договори се засвидетелстват нотариално

                     Всеки може да поиска от нотариус, да бъде заверен (засвидетелстван) частен документ, посредством нотариално удостоверяване на подпис, дата, съдържание. Законодателството предвижда кои договори задължително трябва да бъдат нотариално удостоверени. За тези договори, нотариалната заверка е задължителна, за да произведат действие; за други – е допълнително процедурно изискване, с цел подсигуряване на обществения интерес (примерно – вътрешен ред и сигурност); трети – могат да бъдат удостоверени при желание от страните по договора.   Всеки договор може да бъде нотариално заверен, дори законодателството изрично да не изисква това удостоверяване.       Едни от най-важните условия  заверката да се осъществи, са следните: договорът да не противоречи на Закона; договорът да не цели заобикаляне на законодателството; договорът да не противоречи на морала и да не накърнява добрите нрави; договорът да има възможен предмет; договорът да не предвижда форма от по-висока сте

ААР – автентичен автомобилен регистър

     ААР (или а втентичен автомобилен регистър ) е правно-техническо название, което е свързано с данни, информация, връзки, процедури и действия във времето (годините), които са извършени и приключени с участието на публичен нотариален орган; са трайно натрупвани в масиви данни – централни и нотариални; касаят достоверна информация, свързана със собствеността на ПС и обстоятелствата, до която се отнасят.        Днес автентичен се разглежда двояко – първо – автентичен, в смисъла на истинен, проверен, достоверен, основан на първоизточници . Второ значение – издаден или удостоверен от правосъден публичен орган. А защо не „автентичен“ по смисъла на европейското законодателство – автентичен акт . ААР се изгражда и води с участието и усилията на два органа      Охранителното, административнорегистърно производство започва при публичния орган – нотариус, с извършването на нотариалните действия и нотариалната заверка на договора, при прехвърляне на вещното право на собственост върху прево

Едно ново начинание – блог пост Първи

       Символиката на датата 02.02.2022 г., – според разгадаващите числата, е равна на Едно. Единицата символизира новото начало, единството, изправения човек. Но доколко единицата, т.е. вертикалността на изправения индивид е белег за разума, който се предполага ние всички да притежаваме.           Във време на турбулентност от всякакво естество, обществото е подложено на не едно изпитание. Този пореден, един блог, би могъл да бъде евентуално полезен за изясняване на някои теми, които касаят материята на битието ни. Едно ново начало за изява по теми, касаещи една стара, прецизна професия, отнасяща се към материалното – професията на нотариуса.          

Договорът за прехвърляне на права върху търговска марка. Държавата като марка (бранд). Историята на България – разменна монета

           Законът за марките и географските означения (ЗМГО) урежда условията и реда за регистрация на марката, правата, произтичащи от нея, както и защитата на тези права (чл. 1 ЗМГО). Когато марката бъде регистрирана, се нарича търговска марка. * * (Употребата и защитата по съдебен ред на нерегистрирани търговски марки ( „TM“ ) , под които е известен даден продукт – с или без добавянето на знака „TM“ – също е възможно. Тази хипотеза не е цел на настоящата блог статия). Договорът за прехвърляне на права върху търговска марка може да бъде възмезден (срещу продажна цена) или безвъзмезден – дарение. Възможни са и други видове договори. Когато притежателят на абсолютното право (право върху търговската марка) е юридическо лице, икономическата логика предполага прехвърлянето да се осъществи срещу продажна цена. ЗМГО не предвижда нотариално удостоверяване на договора за прехвърляне на права върху търговска марка (за неговата валидност / за да произведе действие). Този договор попада в кате

Колко време отнема сделката с превозно средство

    Вложеното време в прехвърляне на МПС (в нотариални действия ), Ви предоставя сигурност и спокойствие, – че продавачът, респективно купувачът на превозното средство, няма да бъдат замесени в проблеми като – запори; претенции от съпруг или съсобственик; изземване на вещта от данъчните органи; използване на вещта за криминални дейности като трафик на мигранти и наркотици; извършване на престъпления с автомобила; получаване на глоби...  – казуси от живота, – в случай, че не разполагате с  официален, публичен и достоверен акт – нотариален договор за продажбата . Тъй като времето е ценен ресурс, следва приблизително остойностяване в минути и часове.     При нотариуса: 25 – 50 мин. (средно време 45 мин., при нормална натовареност) – включва обработка на документите, набавяне на доказателства, справки и проверки; изготвяне проект на договора и нотариално засвидетелстване (заверка), съгласно приложимите нормативни актове – (приложимо законодателство за услугата – общо 15 нормативни акт

90 години автентичен автомобилен регистър в България

    П равото на собственост върху моторни превозни средства (МПС) се прехвърля с договор за покупко-продажба, респективно – договор за дарение или замяна. Когато автомобилът е използван (употребяван) и е регистриран за движение в Република България, договорът трябва да бъде нотариално заверен . През 2021 година се навършиха 90 години от уреждане на нотариалното засвидетелстване ( нотариално удостоверяване или наричано още нотариална заверка ) на договорите за прехвърляне собствеността (покупко-продажба, дарение, замяна) върху моторни превозни средства. Ще направя опит да посоча защо тази разпоредба е така устойчива във времето и с какво е важна за гарантиране на обществените отношения в тази сфера на собствеността и икономиката, като записаното няма претенции да бъде изчерпателно. 90 години са традиция, а също и устойчивост Царство България Правилото за нотариално удостоверяване на договорите за прехвърляне на автомобили съществува у нас от 1931 г., от Царство България.

Архивно-документно културно наследство и правилни инвестиционни политики в миналото ни. Честит 24 май – ден на светите братя Кирил и Методий, на българската азбука, просвета и култура и на славянската книжовност!

(Заглавието е допълнено на 26.05.2022 г.)                    Изображение: wikimedia.org – Св. Седмочисленици и Св. Йоан Кукузел. Стенопис от 1744 г. от главния храм на манастира в Арденица (днешна Албания), изграден върху основите на черквата „Св. Троица“, строена с ктиторството на Св. цар Борис Покръстител. Изписан от братята Константин и Анастас Зограф от Корча.                     Да си спомним, че всичко заобикалящо ни, освен сътвореното от Природата, е ръкотворно дело – създадено е от личности, използвали своята съзидателна енергия и оригинална мисъл. Нашата писменост е именно ръкотворна, създадена в българската земя от Свети Климент, преди повече от хиляда сто и тридесет лета. Малко по-рано, неговите учители – апостолите Кирил и Методий, в рамките на делото си – в контекста на тогавашната политико-религиозна обстановка и международни отношения, създават глаголическата писменост. Българската азбука на Климент, наречена още „Кирилица“ , трайно прекъсва хегемонията на латинска

8 избрани национални нотариални процедури в Европа

Съветът на нотариатите на Европейския съюз (CNUE) се състои от 22 постоянни държави-членки – национални нотариати и 4 членове-наблюдатели (държави, нечленуващи в ЕС); европейските нотариати членуват и в Международния съюз на нотариусите (UINL), състоящ се от 89 национални нотариати (плюс 2 регионални) от целия свят, действащи по европейски образец и тип нотариална система.     Освен основните компетенции – по удостоверяване на факти, обстоятелства и сделки, – с които разполагат нотариусите в Европа, в някои от държавите, съответните нотариални общности са носители и на допълнителни нотариални компетенции (по национален признак). Тези допълнителни компетенции и особености, при различните национални нотариати, са обусловени от съответните правни традиции, правни обичаи, държавни особености, история, отношения в обществото и съответната действаща система от правни норми. Следват някои от тези специфични, национални компетенции – принципати.   Австрия Като съдебен комисар, австри